Продажа недвижимости, которая еще находится на стадии строительства, возможна посредством передачи прав по договору долевого участия (ДДУ). О специфике такой сделки и сопутствующих правовых рисках рассказала Валентина Восканян, занимающая пост директора по правовым вопросам компании Level Group, в интервью изданию RT.
Суть процесса заключается в том, что дольщик не продает уже готовый объект, а уступает новому участнику свое право требовать передачи квартиры после того, как застройщик завершит строительные работы. Согласно разъяснениям эксперта, этот переход прав может состояться в временном промежутке между регистрацией первоначального ДДУ и моментом подписания сторонами передаточного акта. При этом важно учитывать финансовый статус договора: либо он должен быть полностью оплачен, либо задолженность переходит на нового владельца, что требует обязательного одобрения со стороны застройщика. Любая сделка по уступке подлежит регистрации в Росреестре.
Особое внимание Валентина Восканян уделила защите прав несовершеннолетних участников сделок. Если права по договору принадлежат ребенку, процедура требует предварительного получения санкции от органов опеки и попечительства. Данная структура обязана проанализировать условия операции, чтобы убедиться в отсутствии ущерба для имущественного положения подопечного. Специалист пояснила, что процесс рассмотрения заявки занимает до 15 дней. При этом в законодательстве нет жесткого требования о том, что семья обязана приобрести ребенку жилье равной или большей площади — решение ведомства принимается исходя из конкретных обстоятельств.
Юрист также разъяснила порядок подписания документов в зависимости от возраста:
Дети младше 14 лет не могут подписывать бумаги самостоятельно, это делают их родители или законные представители.
Подростки в возрасте от 14 до 18 лет вправе подписывать документы лично, но только при наличии письменного согласия от представителей.
Отдельным сложным аспектом является использование материнского капитала при оплате строящегося жилья. Валентина Восканян подчеркнула, что наличие разрешения от органов опеки не освобождает семью от обязанности оформить купленную квартиру в общую собственность всех членов семьи. Законом предусмотрено, что доли должны быть выделены после подписания передаточного акта (обычно в течение шести месяцев). Если же покупка совершалась с использованием субсидий, срок может отсчитываться после закрытия кредита и снятия обременения.
Важно понимать, что до момента официальной передачи квартиры по акту оформить право собственности и распределить доли невозможно. Эксперт предостерегла от заблуждений: передача ребенку доли в другой недвижимости или перевод денег на его банковский счет не считаются автоматическим выполнением требований закона о маткапитале. Законодательство требует выделения долей именно в том объекте, который был приобретен с помощью государственных средств. В связи с этим возможность проведения переуступки в таких случаях должна рассматриваться индивидуально, исходя из условий конкретного ДДУ и способа оплаты недвижимости.
