Конец 2026 года может стать поворотным моментом для рынка ипотеки в России, когда доля льготной программы снизится до половины, а лидерство на рынке займет рыночное кредитование.
Аналитики прогнозируют рост числа выданных ипотечных займов на 1—1.1 млн единиц до конца следующего года, что составляет сумму в пределах от 4.7 до 5.1 триллионов рублей. Это будет превышение показателя по сравнению с прошлогодним уровнем выдач на 10—15% и увеличением объема финансирования на 7—14%. В 2025 году было предоставлено около 968 тысяч кредитов, общая сумма которых составила примерно 4.5 триллионов рублей.
Однако главным изменением является не рост числа выдач, а смена модели рынка. Если в прошлом году на льготные программы приходилось около 82% новых ипотечных кредитов (73% в 2024), то к концу текущего года этот показатель может опуститься до половины, согласно оценкам НКР. Это свидетельствует о том, что рынок начинает восстанавливать механизмы формирования спроса, существовавшие перед введением массовой льготной ипотеки в 2020 году.
Аналитики отмечают рост средней ставки новых выдач до уровня выше 10% вследствие сокращения доли льготных программ. По прогнозам, по итогу года она может превысить отметку в 11%, что вернет нас к уровню 2017-го. На данный момент предельные ставки для семейной и IT-ипотеки составляют 6% и 2% соответственно для дальневосточной и арктической, что влияет на средний показатель по всему портфелю.
В НКР ожидают поддержку рыночному кредитованию со стороны снижения ключевой ставки ЦБ (сейчас 14.25% годовых) и отложенного спроса, накопленного за период жесткой денежно-кредитной политики. Агентство предполагает, что уже к концу года ежемесячный объем выдач ссуд на покупку недвижимости может превысить 450 миллиардов рублей при уровне ключевой ставки в размере 13%. Дополнительная поддержка рынку будет оказана благодаря ужесточению параметров госпрограммы, которое произошло в феврале текущего года. Согласно новым правилам, для получения льготного кредита требуется принцип "одна семья - одна ипотека", что ограничивает доступ к программе.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР и один из авторов исследования, считает, что ужесточение условий семейной ипотеки может снизить долю льготных программ даже ниже 50%. Однако более жесткие денежно-кредитные условия во втором полугодии могут помешать снижению до указанного уровня.
В конце июня было сообщено о возможном ужесточении условий льготной ипотеки, включая установление предельных сроков действия программы в 15 лет с момента выдачи кредита. В зависимости от числа детей в семье и региона проживания будут различаться процентные ставки. Например, для семей из Москвы или Санкт-Петербурга планируется устанавливать ставки от 4% до 12%, в то время как остальные регионы получат более низкие показатели.
Аналитики ЦБ также отметили рост числа выдач ипотечных кредитов за пять месяцев текущего года, составивших порядка 1.73 триллиона рублей или в среднем по 346.6 миллиардов рублей ежемесячно.
Директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА" Екатерина Щурихина подчеркивает, что несмотря на высокие рыночные ставки, заемщики все активнее обращаются за ипотекой, рассчитывая на рефинансирование в условиях ожидаемого смягчения денежной политики.
Павел Жолобов из НРА предсказывает снижение доли льготных программ до 40% к концу года. Он отмечает, что активизация спроса на вторичном рынке будет наблюдаться при средней рыночной ставке по ипотеке в диапазоне от 10 до 11%.
Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ указывает, что снижение доли льготных программ может произойти более рано - уже к концу текущего года. Однако для оживления рыночного ипотечного кредитования требуется дальнейшее сокращение ставок до 12% или ниже.
Камила Фазлыева, руководитель "Ипотечного бюро", подчеркивает необходимость реального первоначального взноса для серьезных изменений в объемах ипотечного кредитования. Она полагает, что говорить о значимом росте преждевременно.
Таким образом, переход к новой модели рынка ипотеки предполагает как возможность увеличения числа выдач по рыночным программам до половины от общего объема в ближайшие годы, так и сохранение роли льготных субсидий для определенных категорий заемщиков.
Опубликовано: 29 июня 2026, 22:07 | Время чтения: 2 мин | Теги: ипотека, рыночное, кредитование, прогноз, рынок
