Приобретение земельного надела под застройку сопряжено с рядом юридических ловушек, о которых важно знать заранее. По словам адвоката Жмурко, одной из наиболее распространенных угроз является наложение границ частной собственности на лесные массивы. Несмотря на существование механизма «лесной амнистии», который оберегает права собственников, оформивших землю до 2016 года, данный правовой инструмент не действует на особо охраняемых природных территориях (ООПТ). В таких зонах возведенные объекты юридически приравниваются к самовольным постройкам.
Дополнительную опасность представляют инженерные сети, такие как линии электропередачи или газопроводы, сведения о которых могут отсутствовать в реестрах. Даже если местная администрация санкционировала строительство, а охранная зона не была зафиксирована в ЕГРН, эксплуатирующая компания сохраняет право через судебные инстанции добиваться демонтажа жилья. При этом Верховный суд России установил важный прецедент: застройщик может рассчитывать на возмещение всех понесенных расходов, переложив финансовое бремя на виновных должностных лиц.
Для минимизации рисков эксперт настаивает на проведении тщательного аудита объекта. В список обязательных действий входит запрос выписки из ЕГРН для выявления зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), а также получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), определяющего границы дозволенной застройки. Кроме того, необходимо анализировать правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и сверяться с данными ФГИС ТП, чтобы понимать перспективы развития данной местности.
В качестве практических мер адвокат Жмурко рекомендует провести визуальный осмотр территории на предмет наличия знаков о подземных коммуникациях. Также целесообразно закрепить в договоре купли-продажи обязательство продавца гарантировать отсутствие обременений — это станет юридическим основанием для взыскания убытков, если скрытые ограничения обнаружатся позже.
Ранее председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов освещал легальные методы трансформации целевого назначения земельных участков.
